重点都会地盘市场冷暖:19城首批会合供地减量,多地城投公司托底拿地

发布日期:2022-11-22 09:04    点击次数:134

21世纪经济报道记者李莎 北京报道

6月15日,沈阳2022年第一批次会合供地实现,共推出5宗宅地,4宗成交,1宗流拍。至此,除郑州之外,其余21个会合供地试点都会均实现了2022年第一批次供地。

在沈阳本批次会合供地成交的地块中,2宗由外埠国企沈阳新居置业无限公司底价竞得,余下2宗划分由沈阳怡富置业无限公司和沈阳汇祥地产无限公司这两家平易近企底价竞得,品牌房企并未出手拿地。

与沈阳近似,如今完老今年第一批次会合供地都会的地盘市场,总体呈现出单批次地盘提供局限缩减,地盘市场热度欠佳,央企、国企和地方城投公司成为拿地主力军的特征,部份都会流拍撤牌率有所添加。

此外,今年各地首批会合供地出让划定端方相对宽松,对房企资金哀告有所升高,并有部份优良地块推出。与去年第一批次会合供地相比,今年22城第一批次会合供地从推出到成交用时近半年,时光跨度分明拉长,部份都会还将今年会合供地次数从3次添加至4次。

在房地产市场仍未回弛缓地盘市场总体低位运行背景下,各地市场表现因城而异,差异都会供地局限分明差异,成交冷热不均。

如今,第一批次会合供地还未画上句点,但已有过半都会宣布第二批次会合供地看护书记信息,厦门、福州、北京、青岛已实现第二批次会合供地,市场总体表现油腻。

克而瑞研究左右资深研究员吴嘉茗预计,随着各都会供地设计逐渐提上日程,三季度地盘成交量将出现周期性回升。但受疫情等要素影响,销售端光复不及预期,地盘市场难以出现大逆转,仍对立低位运行,下半年企业拿地仍将对立严谨,回高退低是房企投资首要计策。

多位受访房企投资人士觉得,下半年央企、国企仍将是地盘市场主力军。也有受访工具觉得后续批次会合供地热度或不及第一批次,要是房地产市场销售光复较好,平易近企尤为是头部明星房企资金压力有所缓解,出于担保明年货值推敲,其拿地积极性或有所提升。

地盘市场热度较低

供地局限下落是今年第一批次会合供地的较着特性之一。据中指数据,较去年第一批次会合供地,今年22城第一批次会合供地中,19城推出的结构营造面积均存在差异程度下落,过半都会降幅超50%,个中降幅在80%及以上的有南京、沈阳、长春和武汉。仅合肥、厦门和深圳供地局限有所添加。

中指研究院指数奇观部阐发师孟新增向21世纪经济报道记者默示,房地产市场上行和房企资金严峻成重点都会缩减供地局限的最首要启事。市场上行影响房企销售回款,也影响房企拿地积极性,为预防出现大量流拍,大部份都会被动削减供地局限。

以日前截至2022年第一批次会合供地的沈阳为例,沈阳共推出5宗地块,结构营造面积总计33万平方米,同比下落93%。

沈阳某品牌房企投资人士汪鸣(化名)讲述21世纪经济报道记者,推敲到房企资金严峻,沈阳无关部份为添加房企拿地概率,不只缩减了第一批次会合供地的供地局限,还在宣布出让信息前经由过程地盘推介会摸底房企拿地被迫。

汪鸣还称,与去年第一批次会合供地相比,今年沈阳第一批次会合供地的地块品格有所下落。

与沈阳差异,良多都会为行进房企拿地积极性,颠簸以至添加地盘出让收入,在今年第一批次会合供地中添加了焦点地位地块提供,地块总体品格好过去年。南京某房地产国企投资人士王河(化名)向21世纪经济报道记者默示,由于市场表现欠佳,当局耽心区位、交通、配套等不佳的地块流拍,故推出部份优良地块吸引房企参拍。

北京某品牌房企客研人士晋亮(化名)也缔造,诚然今年北京第一批次会合供地的局限分明升高,但地块更为优良。北京第一批次会合供地共推出18宗地块,个中城六区7宗,并有丰台纪家庙地块、夕照王四营地块和夕照崔各庄地块等市场关注度高的地块推出。

环最近看,今年多城第一批次会合供地地块品格也总体高于去年第三批次会合供地。国盛证券统计缔造,2022年首批次会合供地推出楼面均价12228元/平方米,较2021年第三批次行进24.5%。

出让划定端方相对宽松也是今年第一批次会合供地的一大特征。如部份都会升高了竞买企业开发资质哀告,升高担保金比例等。合肥将房企开发资质从房地产一级开发资质放宽至房地产二级及以上开发资质,并将注册资本金最低哀告升高3亿元至2亿元。再如上海勾销招挂复合打分入围要领,并升高竞买请求禁锢资金的封存比例。

但总体来看,今年第一批次会合供地热度较低,流拍撤牌率有所添加。以流拍率为例,据中指数据,北京、南京、成都、合肥、沈阳、福州、天津、济南和武汉今年第一批次会合供地的地盘流拍率较去年同批次供地有差异程度添加,个中天津流拍率达64%。

较去年第三批次会合供地,今年第一批次会合供地的流拍撤牌情形也略有提升。国盛证券统计缔造,今年实现第一批次会合供地的20城(不含沈阳)总体流拍撤牌率为 15.8%,较去年第三批次小幅提升1.2个百分点。

房企拿地为什么不积极?

央企、国企和地方城投公司是今年第一批次会合供地的拿地主力军。

国盛证券统计已实现第一批次会合供地的20城(不含沈阳)拿地情形缔造,平易近企拿地宗数占比仅为28.6%,城投公司拿地占比35.5%,其余央企、国企拿地占比 35.9%。成都、福州、广州、宁奔忙、深圳、无锡、苏州城投公司托底拿地景象分明,拿地占比 50%及以上;北京、厦门、深圳、济南的地块央企、国企获取较多,占比 50%及以上。

尤姗(化名)在长三角某房地产国企投资部份事变,担当公司在上海的投资业务。今年上海第一批次会合供地,尤姗为公司告成竞得1宗地。该地块共有5家房企染指竞争,均为国企。

尤姗讲述21世纪经济报道记者,今年上海第一批次会合供地总体热度不及去年,参拍企业数量削减且以国企为主,联合体数量添加,异样优良但资金量需要大的地块被自制捡漏,过半地块底价成交。

“我们2019年就设计在上海拿地,但由于竞争猛烈,经验也相对不足,2020年才拿到地。事先平易近企、国企染指积极性都相比高。”尤姗说,与事先差异,今年上海第一批次优良地块 “总价较高,而且拼溢价,大部份房企都拿不出那末多钱,参拍企业着实不多”。由于看好上海市场,尤姗所在公司给予目标地块较高的授权价,终究如愿竞得。

在被问及为什么不竞争拿地时,“没钱”成为受访房地产平易近企人士的特性答案。由于资金压力大,汪鸣所在的公司未列入沈阳第一批次会合供地,晋亮所在的公司今年在北京的拿地局限大幅缩减。张路(化名)在一家头部房企的四川地区从事投资事变,其向记者默示,由于名目去化不佳,公司面临必定偿债压力,今年不只未在成都出手拿地,也未在其担当的四川其余非会合供地的地级市拿地。

严明(化名)在长三角某品牌房企担当投资经理,由于资金严峻,其服务的公司今年亦未出当初上海招拍挂市场上。但严明讲述记者,其所在公司的业务情势与大部份房企差异,前期公司在多个大型、优良旧改名目上沉淀了良多资金,个体总土储相当可观,居行业前十。

如今,这些名目要么没法在今年组成货值,要么由于如今市场还没有回暖公司着实不急于出售。“我们今年不拿地,明年、后年,以至再过三五年,依然有良多名目可以或许卖。”严明说。

张路服务的公司也拥有大量土储,这也是除了需要储蓄资金用以偿债外,其公司今年拿地不多的首要启事和底气所在。

“另有一类不拿地的房企既没地又没钱,没有新名目没法运行,但往常现金流为负,又没法经由过程新拿地名目标现金流领取老名目标付出。” 张路说,这种企业普通因此前购入良多低价地的保守派房企,一些没有加杠杆也没有保守拿地的外埠小房企,反而可以或许在现阶段去“捡漏”,拿地补货。

与之相对,受访的三家央企、国企人士所在企业在响应都会均有所功劳。

“在北京地盘市场上,央企依然强势,诚然销售不志向,但我们融资成本低,对拿地影响不大。”在北京出名房地产央企从事投资事变的李进(化名)讲述21世纪经济报道记者。

李进默示,由于资金相对富余,竞争压力小,今年其所在企业在北京会合供地中获取比去年更优良的地块,“在房地产行业总体销售压力较大背景下,新获取的地皮位置越好,未来名目受市场影响就越小,组成正向鼓励”。

纵观天下、全行业,中指研究院数据表现,今年前5月TOP100房企拿地总额4681亿元,拿地局限同比下落64.7%,降幅比上月扩大8.8个百分点。房企权力拿地金额至多的10家房企划分是华润、建发、绿城、中海、滨江、广州地铁、保利、万科、上海地产和中国铁建,以央企、国企为主。

下半年可否回暖?

诚然今年第一批次会合供地总体热度欠佳,但都会与都会之间表现分解,供地局限、成交热度各有差异。

如在供地局限方面,据中指数据,市场热度较高的杭州、成都,今年第一批次会合供地划分推出60宗和50宗地,提供树立用低空积划分为257万平方米和208万平方米;市场热度较低的沈阳、长春划分推出5宗地和2宗地,提供树立用低空积划分为18万平方米和16万平方米。

在成交热度方面,国盛证券统计缔造,在今年第一批次会合供地中,深圳和合肥溢价率较高,在10%以上,济南、天津、无锡、长春溢价率较低,未逾越 1%。在沈阳第一批次会合供地中,除流拍地块外,其余4宗整个零溢价率成交。

李进默示,在今后房地产行业低位运行的情形下,有钱的房企出于升高危险的推敲,会更倾向于在高能级都会拿地,于是总体来看北京、上海、杭州等热点都会的地盘市场热度相对高,非热点都会的地盘市场热度相对低。

不只云云,企业在地区外部的拿地计策也在发生变换。张路默示,为升高销售的不肯定性,其所在企业在地级市的拿地计策转向优良地块。

除此之外,各都会第一批次会合供地的供地时光也有早有晚,从1月7日北京率先宣布第一批次会合供地信息看护书记,拉开今年22城会合供地大幕,到6月15日沈阳第一批次地盘出让,再预计到6月22日郑州会合供地竞拍,22城第一批次会合供地本事画上句点。

与去年各地第一批次会合供地会合于4-6月差异,今年22城第一批次会合供地用时近半年。孟新增默示,去年2月“两会合”政策出台,于是各地第一批次会合供地总体在3-5月“官宣”,4-6月出让,与去年相比,今年部份都会供地节奏有所提早。

此外,孟新增觉得,青岛、武汉、重庆、济南、北京等都会将今年会合供地次数从3次添加至4次,年内为实现4次会合供地,需要尽早实现第一批次会合供地出让,这主观上也拉长了第一批次会合供地的时光跨度。

晋亮默示,与往年相比,今年绝大部份房企用于拿地的资金更为无限,而且很可以或许只在某个时光节点上有资金,比其余都会更早供地、更屡次数供地,地盘成交的概率越大。北京今年开始举行会合供地,也有抢占时光节点的推敲。

克而瑞阐发,关于地方当局而言,添加供地批次有助于及时痛处市场变换调整提供组织,削减流拍景象,实现地盘提供设计。

在李进看来,添加会合供地的供地频率,削减单批次供地数量,有助于更好驾御各企业新拿地名目入市的节奏,升高会合收盘概率,利好名目销售去化。

如今,诚然第一批次会合供地仍未齐全截至,但供地节奏较快都会已启动第二批次会合供地,供地局限仍低于去年同批次。厦门、福州、北京、青岛已实现第二批次会合供地出让,各都会均有流拍地块出现,总体表现仍分明弱于去年同期,央企、国企依然是拿地主力。

严明默示,普通而言各地第一批次会合供地时光都在上半年,房企新采办地盘简单率能在年底组成货值,第二批次会合供地要是也能在上半年实现,则也有必定概率组成当年货值,第3、四批次会合供地则很难组成当年货值。于是普通而言第一批次会合供地的热度最高,第二批次次之,三四批次市场热度相对低。

尤姗也觉得全年来看第一批次会合供地热度最高,“新的一年巨匠都背着新的指标压力,能拿地照旧早拿”。但今年情形不凡,部份央企、国企已经在第一批次地盘出让中有所斩获,后续地方当局为行进房企竞买积极性,或延续推出优良地块。

此外,从采访反映来看,受预售标准、审批流程差异等要素影响,各地新名目从拿地到收盘时光差异很大。晋亮称,今年北京良多房企从拿地到收盘节奏分明变快,“从前要3-6个月,往常最快45天收盘”。王河和尤姗则没有感想感染到预售节奏变换,王河称南京从拿地到收盘仍需7-8个月。尤姗默示,上海由于预售标准较高,流程审批时光较长,普通要8-10个月本事收盘。但由于上海市场好、名目利润高,地盘市场吸引力强。

多位受访工具均觉得,下半年地盘市场总体或有所好转,但回暖程度无限,地盘竞买仍以央企、国企间比拼为主。严明则觉得诚然总体来看今年平易近企拿地热度不高,但下半年要是房地产销售情形好转,头部明星房企为保障明年货值,拿地积极性或有所提升。

张路服务的公司已优化了良多四川地区的投资人员。张路如今正在储蓄地级市的名目:“往常都是在看地级市最优良的名目,先物色一些好地块和当局谈着,等市场好转能当即起跑去拿地,不然何处来得及。”



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